2023年度共有产权住房【五篇】【优秀范文】

早在2007年，江苏省淮安市就率先在全国推出共有产权房。2009年底，上海也开始在徐汇、闵行两区实施共有产权房试点。自2010年以来，上海已连续4次降低申请共有产权房的准入门槛，目前三人及以上家庭人均下面是小编为大家整理的2023年度共有产权住房【五篇】【优秀范文】,供大家参考。

共有产权住房范文第1篇

早在2007年，江苏省淮安市就率先在全国推出共有产权房。2009年底，上海也开始在徐汇、闵行两区实施共有产权房试点。自2010年以来，上海已连续4次降低申请共有产权房的准入门槛，目前三人及以上家庭人均月可支配收入线已放宽到5000元。

从淮安、上海的实践不难看出，所谓共有产权住房，即政府与购房者共同承担住房建设资金，分配时在合同中明确共有双方的资金数额及将来退出过程中所承担的权利义务；
退出时由政府回购，购房者只能获得自己资产数额部分的变现，从而实现保障住房的封闭运行。

旨在为住房困难群体解决居住问题的共有产权住房制度在推进过程中，有几个关键问题有待明确。

其一是“共有产权住房”的界定。何为共有产权住房？目前比较通行的解释是，共有产权住房是将政府用于建设经济适用住房的财政性支出（主要包括减免的土地出让金及有关配套等费用）转化为投资，政府按投资比例拥有经济适用住房部分产权和占有、处分、收益等相应权利。从这一解释可以看出，共有产权住房与之前的经济适用住房有一定的相似之处。但是，为了避免经济适用住房推行过程中出现的诸多弊病，共有产权住房在大力推行之初就应进行明晰的确权，确定产权共有双方的边界和比例，确定产权所有边界和比例是此类房屋入市、溢价收益划分、所有者产权转让等方面的规则基础。这也是保证这项惠民工程落到实处的关键。

共有产权住房范文第2篇

【关键词】共有产权房；
政策；
综述

【Abstract】As a kind of innovation in housing security mode， common property right housing"s operation mechanism and the way of improving are received extensive attention of the academia. The present study focuses on policy making and policy evaluation. For policy research，it includes a total of property right of pricing， property right allocation， entry and exit. Policy evaluation is mainly qualitative analysis， the evaluation of mixed reviews. Through research， summarizes the current research results， analysis of the defects in the study.

【Key words】Common property right housing；

Policy；

Review

0 引言

随着房价的节节攀升，买房成为了人们的不堪承受之重。住房问题事关民生，为帮助困难家庭解决住房问题，我国政府积极完善住房保障体系。在目前住房保障体系中，廉租住房保障面向的是低收入家庭，供应对象存在局限性，而经济适用房由于价格过高和监管不力，其效果甚微。为解决“夹心层”家庭的住房难题，提供多层次的住房保障体系，同时也为了抑制投机炒房等行为，2007年3月，淮安市委市政府出台了《民生帮扶“九大工程”实施意见（淮安市安居工程实施意见）》，在全国首创出让土地性质的共有产权住房保障模式，共有产权房应运而生。共有产权经济适用住房（以下简称共有产权房），是指以出让方式取得经济适用住房用地，总价格参照普通商品住房执行政府指导价（一般低于同期、同区段普通商品住房销售价格的5-10%），购房人实际出资额与房价总额的差价显化为政府出资，购房人和政府各自的出资比例构成共有产权，具有保障性质的政策性住房。共有产权房，由政府提供政策优惠，限定套型面积，按照合理标准建设，通过政府产权分摊购房人出资负担，面向城市中低收入住房困难家庭提供住房保障，变经济适用住房与普通商品住房双轨制为普通商品住房单一制。

共有产权房政策于2007年在淮安首次推出，实施期间有一定成效，在2014年4月住建部正式发文指定北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6市为共有产权房全国试点城市。政府逐步淡化经济适用房转而大力推广共有产权房的一个重要原因就在于共有产权房的退出模式更为科学，可以避免经济适用房领域的倒卖套利行为，确保政府保障资金的积累和循环利用，使共有产权房持续健康运行。目前有关共有产权房这项政策的研究主要集中在交易价格的设定、产权分配的设计、准入门槛和退出时机的选择和对于政策的评价上。

1 共有产权房定价的研究

在共有产权房初始分配阶段，结合土地的出让性质、政府与个人的产权比例和共有产权房的福利性，其初始定价有一定特殊性。由于有一部分产权为政府所有，因此，个人需向政府支付剩余产权租金，租金一方面要考虑到保障对象的住房负担能力，另一方面又要考虑政府回收成本的需要。而在个人增购政府手中的剩余产权或政府回购个人的剩余产权时，由于房地产市场的波动，此时的价格如何体现公平性也是一大问题。对于共有产权房不同阶段的定价问题，学者们的研究依据和角度不同，定价方式也不一。

依据取得土地的方式不同来研究房屋价格构成，基于中低收入者可支付能力的视角，顾正欣等在考虑了共有产权房的土地出让性质后，根据房屋的价格构成，设计了共有产权房的定价模型和操作流程[1]。颜莉和严荣以上海为例，考虑到共有产权房在分配、回购和入市的价格随时间和环境而变化，通过分析共有产权保障房的经济学特性和社会政策特性，提出了共有产权保障房的定价原则，以建成分配阶段和回购及上市转让阶段为基础，构建了两阶段定价理论框架[2]。基于供应方建设成本和居民住房负担能力的双赢定价机制，邓宏乾和王昱博在比较分析我国六个试点城市定价方式的基础上，研究了共有产权住房的初始定价、租金价格以及增购和回购定价机制[3]。

2 共有产权房产权分配的研究

共有产权房，涉及政府和个人的产权分配，共有产权的复杂性就在于产权的主体不具有唯一性，同时存在的多个权利主体必然会存在利益的矛盾。产权份额明晰是共有产权房最重要的特征，如何确定产权份额的大小，拿什么标准考量其合理性，共有产权房产权比例调整时应建立什么样的利益分配机制，才能有效遏制投机牟利，实现保障的公平合理性等问题也是共有产权房制度设计的重难点。

政府和个人之间的产权比例多少为最适合，什么样的比例能使有需要的人收益，学者们在这一问题上也是各抒己见。邓小鹏等对出资比例式、产权面积式、完全租赁式和法律推定式等四种有产权份额的计算形式进行了介绍认为出资比例式最为理想[4]。他们还通过探索PPP模式下合理的产权结构安排，分析研究PPP模式下保障性住房的产权配置方式、产权主体、产权的初始分配和再分配，在此基础上揭示各产权主体之间的产权利益分配关系，给出产权分割思路[5]。郜浩等基于出资比例式建立了共有产权经济适用房的产权分配模型，主要有两点特征：一是，增值收益按比例分配，购房者不承担房地产市场风险；
二是，购房者出资比例应不低于房屋的建设成本，以保证资金循环利用[6]。

3 共有产权房准入门槛和退出机制的研究

3.1 准入门槛

2008年7月，淮安首次向主城区低收入住房困难家庭供应300套共有产权住房，其房屋价格、质量、地段都很有吸引力，但1个月过去，只有70多户家庭申购。其后，淮安政府将人均收入低于300元以下可申购的门槛，放宽到人均收入低于800元，扩大了共有产权房的保障面，申购户就突然增加。共有产权房在淮安实践初期，竟然出现了“房等人”的现象，大量的共有产权房并没有得到市民的青睐。这是由于当时设定的申请标准中，对于家庭收入的申请标准不合理，导致低于此标准的家庭仍无力购买共有产权房，而有能力购买的中低收入家庭，其收入又达不到申请标准。因此学者们根据实践中存在的问题，不断提出准入标准的改进方案。刘广平和陈立文采用定量分析的方法，在构建了共有产权房最优赎回时机和最优租金定价模型的基础上，基于可支付能力视角，设计了共有产权房的准入门槛模型[7]。

3.2 退出机制

共有产权房一共有3条退出路径：一是，居民可以购买政府手中剩余的产权将其变为自己独有的商品房；
二是，当居民想出售公有产权房时政府有权优先回购作为保障房的储备房源，以便出售给其他需要的人；
三是，居民和政府可以将共有产权房推向市场出售并按一定方式分享收益。若居民长期不退出则可支付租金一直租用政府产权。曾亚萍等肯定了共有产权房政策运用在以往经济适用房退出制度的积极作用，共有产权制度运用到经济适用房制度中，从产权理论上给出了构建退出机制的基础，并通过对淮安市的实证分析得出，在共有产权制度下构建的退出机制解决了经济适用房上市增值收益分配的问题[8]。韦海民和王浩构建了退出模式的理论框架并提出完整的退出模式应具备的三大要素，即上市交易方案、产权转化机制和租金方案，对连云港、上海、南京和淮安的退出模式按退出要素逐一考察和比较分析，指出各个城市退出模式的优点及不足之处，并提出具体的改进建议[9]。

4 共有产权房政策评价

对于共有产权房政策评价，并从定性分析的角度阐述了各自观点。陈淑云从家庭财富积累的角度，通过将共有产权房与传统经济适用房、公共租赁房制度进行对比和分析，论证了共有产权房在解决由住房消费和住房财富分配不公引发的问题上，对于我国经济和社会发展的意义，并指出在非营利性住房保障机构参与保障住房的管理中，引导多种社会资本进入住房保障领域等是共有产权住房发展的创新式外部条件[10]。王盛和高宪哲认为，作为住房保障政策的一种，共有产权住房政策是对原有保障形式的反思和创新。相比其它保障形式，共有产权住房模式优势明显，它体现住房保障性和商品性的统一，降低了购房门槛，扩大了住房保障面，有助于经济适用房的循环利用[11]。而吕萍在通过对黄石市共有产权保障房模式的实地调研及其分析后，认为目前共有产权房存在价格基数如何确定、市场价格下行风险是否共担、保障群体差异性划分标准如何确定以及相关配套政策的束缚怎么解除等问题，由此建议共有产权这一制度创新的推广应分类指导，差别推进[12]。袁立华和王文萍根据淮安实践经验，评估了这一模式存在的不足：一是，共有产权房在为低收入群体谋福利的同时，也的确在法律中明确政府从中收益的权利，政府的投资收益的使用难以避免利益部门化和寻租行为，因此政府立场备受关注；
二是，对共有产权房的保障功能的质疑，淮安推出的共有产权房的数量较少，与普通经济适用房的数量不在同一级别上[13]。

5 结语

目前共有产权房还处于小范围的试点阶段，在政策实施期间，学者们通过实践过程的分析，对政策存在的风险和问题进行研究。在共有产权房定价方面的研究，学者们根据不同阶段的变化研究定价方式，但目前没有统一的定价方式，各试点城市根据实际情况各自定价。在产权分配方面，学者们依据出资比例、面积比例和增值收益比例等划分产权。关于准入和退出机制，大多数学者从理论框架出发，建立准入和退出模式。而对于此项政策的评价泽褒贬不一，但都停留在定性分析上，因此如何建立定性与定量相结合的评价体系将是以后研究的重点。随着政策的推进实施，在实践中发现与政策目标的偏差，今后的研究也将更具有实际意义。

【参考文献】

[1]顾正欣，吴翔华，聂琦波.我国经济适用房定价模式研究――基于共有产权制度的分析[J].价格理论与实践，2010（2）：29-30.

[2]颜莉，严荣.上海市共有产权保障房定价机制探讨[J].上海经济研究，2015（3）：
87-95.

[3]邓宏乾，王昱博.我国共有产权住房定价机制问题探讨[J].观察思考，2015（7）：
34-36.

[4]邓小鹏，莫智，李启明.保障性住房共有产权及份额研究[J].建筑经济，2010（3）：
31-34.

[5]邓小鹏，段昊智，袁竞峰，等.PPP模式下保障性住房的共有产权分配研究[J]. 工程管理学报，2012，26（6）：81-86.

[6]郜浩，吴翔华，聂琦波.共有产权经济适用房运作体系研究[J].工程管理学报，2011，25（2）：201-205.

[7]刘广平，陈立文.共有产权房赎回时机、租金定价与准入门槛模型研究[J].环境与社会，2015（1）：82-84.

[8]曾亚萍，吴翔华，聂琦波.共有产权经济适用房的退出机制研究[J].改革与战略，2010，26（10）：24-27.

[9]韦海民，陈浩.共有产权保障房退出模式比较分析――以我国试点城市为例[J].建筑经济，2015，36（11）：78-82.

[10]陈淑云.共有产权住房：我国住房保障制度的创新[J].华东师范大学学报：人文社会科学版，2012，51（1）：48-58.

[11]吕萍，藏波，陈泓冰.共有产权保障房模式存在的问题――以黄石市为例[J]. 城市问题，2015（6）：79-83.

共有产权住房范文第3篇

「正文

一、住房"部分产权"法律性质诸学说及其评析

关于住房部分产权的法律性质，理论界分歧很大，其中比较有代表性的看法有：单独所有权说、租赁权说、共有权说和他物权说。

（一）单独所有权说

有的学者认为，住房部分产权属于受到特殊限制的单独所有权。其基本理由：

一是把住房部分产权的法律性质设计为单独所有权有利于稳定职工的队伍，也是对社会分配不公的一种矫正措施。

二是把住房部分产权设计成单独所有权，符合住房商品化的目标，有利于住房进入市场，有利于房地产市场的发展。

单独所有权说，能从我国住房改革的价值取向去把握住房部分产权的法律性质，有现实意义和可取之处。但该学说也存在值得商榷的地方。首先，该学说未看到将住房部分产权设计为单独所有权不公平的一面。标准价住房是以行政手段分配的，而不是通过市场公平竞争获取的。其次，该学说未注意到通过房改获取的住房部分产权与发展商完全按市场规律运作开发的商品房在诸多方面存在的不同。通过房改获取的住房未能反映房地产价值构成基本情况，不是一般意义上的商品房。再次，单独所有权的理论设计不符合我国房改的实际情况。尽管现在各地房改的具体做法有所不同，但有些做法是比较一致的，如通过房改获取的住房部分产权，在很多方面受到限制，特别是收益权和处分权都是有限的。

（二）租赁权说

有的学者认为，住房部分产权的法律性质为租赁权。其基本理由：

一是购房人与原产权单位之间存在着行政隶属关系或劳动关系，购房人对所购住房支付的标准价，仍有福利性质，故属租金而非价款。

二是有的地方房改政策规定，原产权单位仍负有无偿供水、供热、修缮住房的义务。如《长春市住房制度改革方案》规定："住房的供水系统和住房暖气费用，在政府没有新的规定之前，仍由原渠道解决。"租赁权说只看到某些局部情况，未能正确反映住房部分产权的真正特征。第一，住房部分产权是一种新型物权，而不属于债权范畴，租赁权是债权。住房部分产权包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。而租赁权不含有收取租赁物孳息之权，也无处分租赁物之权，只有占有权、使用权和享受租赁物的自然效用之权。购房人所付标准价款，包括住房本身的建筑造价以及征地和拆迁补偿费，而租金仅仅包括维修费、管理费、折旧费、投资利息和房产税五项。第二，购房人所持住房的法律凭证为产权证书，而非租赁合同书。第三，租赁权说仅仅是根据个别地方的暂时政策得出来的结论，不具有全面性、代表性和科学性。

（三）共有权说

有的学者认为，住房部分产权的法律性质为共有权。其基本理由：

一是有些部门规章和地方政策规定，购房人和原产权单位对所售住房享有共有权。

二是许多县市在进行房屋产权登记时就将住房部分产权分成份额予以登记。

三是几乎所有地方规章都规定："原产权单位有优先购买权"，"售房收入在扣除双方原投资后的增值部分，按售房单位和购房人原投资所取得的产权比例分配"，"售房收入扣除有关税费后所得收益，按政府、单位、个人的产权比例进行分配".这些都是共有权的表现。

共有权说反映了不少规章所规定的具体内容，我们也不能排除把住房部分产权定性为共有权的可取之处。然而从许多地方规章和政策对住房部分产权的规定来看，有许多规定有别于共有权的法律特征和效果。第一，住房部分产权人，即购房人，大多为自住自用，原产权单位并无共同占有、使用、收益和处分权，共有权无从体现。如果购房人与原产权单位对住房有共有权，就等于说购房人无偿占有、使用、收益着原产权单位的房屋份额，这与共有权的本质要求是不相符的。第二，在共有场合，共有物的处分须经全体共有人同意，或至少应占份额一半以上的共有人的同意，否则，处分无效。但在住房部分产权情况下，购房人在支付全部价款经过若干年（一般住用5年）后可以不经原产权单位同意直接进入市场交易。第三，在共有场合，各共有人原则上可随时请求分割共有物，至少在适当的时候有这种权利。但在住房部分产权情况下，原产权单位只有在购房人出售时才有分割收益之权或优先购买权。在购房人自用时，原产权单位绝无请求分割之权。

（四）他物权说

有的学者认为，住房部分产权从法律性质来看为他物权，其基本理由：他物权是一种受到限制的物权，住房部分产权也是一种受限制的物权，因此，住房部分产权的法律性质应定性为他物权。

仅从住房部分产权的受限制性来界定其法律性质为他物权是不妥的。因为，他物权包含两种，即担保物权和用益物权，其担保物权系为担保债务的履行和债权的实现而设立的，住房部分产权产并不因担保什么债权而存在。用益物权的重要特征是在他人之物上存在的物权，而住房部分产权是购房人在自己所购之物上存在的权利，属于自物权。

二、住房"部分产权"应作部分所有权理解

任何事物的产生都有其特定的历史原因或条件。在考察某一事物时，必须在特定范围内联系特定的历史条件进行。住房部分产权的产生是在我国住房制度由计划模式向市场模式的转变过程中产生的新事物。所以，对其定性时，必须联系住房制度改革的历史条件和内容。笔者认为，对住房部分产权的法律性质应作部分所有权来理解，即它是财产所有权之一种，是一种新的物权。其理由：

（一）从住房部分产权产生的历史条件来看

住房部分产权是在我国住房制度由计划模式向市场模式过渡的过程中产生的。这种过渡过程中的特殊历史条件必然孕育特殊的事物。

（二）从我住房制度改革的有关规定来看

国务院关于深化改革城镇住房制度改革的决定对职工所购住房的产权界定为三种情况：第一种是职工以市场价购买的住房，产权归个人所有；
第二种是职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，在进入市场的时间上受到一定限制；
第三种是职工按标准价购买的住房，拥有部分产权。"我国民法学所使用的产权，除非另有说明，均指所有权。"（注：崔建远等著：《中国房地法研究》，中国法制出版社，1995年3月第一版，第159页。）所以，部分产权指部分所有权。

（三）从部分产权的内容来看

部分产权的内容即占有权、使用权、有限的收益权和处分权。这些内容与所有权的内容基本一致，但有一定区别，其区别在于其收益权和处分权只是部分的，或者说是有限的。如住房部分产权在5年后进入市场时，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，原售房单位有一定比例的收益分配权。如果把住房部分产权界定为单独所有权则不能反映住房部分产权的有限性、部分性或特殊性。

（四）住房从部分产权的主体来看

如前所述，住房部分产权是一项具有占有权、使用权、有限的收益权和处分权的新的物权，是所有权之一种，有其有限性或特殊性的一面。共有权是两个或两个以上的人，对同一财产共同享有所有权，其主体是多数，其内容不特殊。而住房部分产权的主体是单一的，其内容是特殊的或有限的。所以，住房部分产权不同于共有权。

将住房部分产权的法律性质设计为部分所有权具有重要的意义：

首先，将住房部分产权设计为部分所有权，能从根本上反映住房部分产权所固有的本质，表明住房部分产权系一种特殊的所有权形式和该种所有权形式所具有的若干特殊性。其特殊性主要表现在其收益权和处分权的受限制性。

其次，部分所有权的见解能体现我国住房制度改革的根本目的。我国城镇住房制度改革的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；
加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。把住房部分产权的法律性质设计为部分所有权体现了我国城镇住房制度改革的上述根本目的。国务院有关部门的行政规章和地方规章一般都规定城镇居民按标准价（优惠价）购买的公有住房，在特定时期内不能被转售，甚至不能被出租，经过一定时期可以转售，其收益的一部分要归原产权单位所有。将住房部分产权的法律性质界定为部分所有权正好体现了上述内容。

再次，部分所有权的见解有助于协调购房人与原产权单位的关系。住房部分产权所受之限制，在很长时间内和很多情况下，是购房人与原产权单位约定的结果。它是为解决政府无力负担提供低租金住房并满足城镇居民日益增长的需求，低收入的职工无力以市场价格购买商品房这一棘手问题应运而生的，为政府、单位和职工所接受。在法律上，购房人与原产权单位通过契约（合同、协议）约定双方的权利义务，既划分的清楚，又比较合理，加上有登记这一适当的公示方式，因此，能比较好地协调购房人与原产权单位之间的关系。

三、确立完善的物权制度才能最终解决住房"部分产权"的法律性质问题

物权法定原则是罗马法以来各国法律均予以遵守的原则。虽然我国民法未明文规定之，但学说则一致承认它，并主张在将来的物权法里予以规定。由于住房部分产权为一新型物权，因此，欲确认它在我国法上的有效性，不能不讨论它与物权法定原则的关系。

所谓物权法定原则，是指物权的种类和内容只能由法律规定，而不得由民事权利主体随意创设的原则。（注：梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社，2000年3月第1版，第101页。）据此判断住房部分产权是否与物权法定原则相抵触，回答是否定的。

（一）所有权是不断发展的

法律不因所有受限制而发生变化就认为其违反物权法定原则。"所有权并非一个不变的概念，而是相对于争论中的特定法律程序变化的。"（注：瑞安著：《民法导论》，PTY有限公司，法律书籍公司，1962年版，第163页。）民法发展史表明：所有权的最基本和简单的形态，系个人独体所有权，即所有人个人对其财产排他地直接支配的权利。所有权具有绝对性、排他性、全面性，准确地说是针对这种独体所有权静止状态而言的。当所有物上存在他物权时，所有权的特性便发生了变化，其权能和特征已不再是绝对的、排他的和全面的。当所有人变成复数时，这种个人独体所有权便成为共有权。当法人制度产生以后，所有权又发生了新的突变，产生了法人所有权。当一栋楼房被区分为若干个部分时，又产生了建筑物区分所有权。总之，个人独体所有权、共有权、法人所有权以及建筑物区分所有权，都是所有权在不同历史时期的具体表现形态，是所有权在不同历史条件下的具体表现形态。

（二）物权的产生具有规律性

物权的种类与内容，往往先由人们以法律行为设定，待普遍化之后，才进一步上升为法律，从立法上加以确认。

马克思主义法学认为，法律"根据于物质的生活关系".（注：《马克思恩格斯选集》第2卷，人民出版社，1972年版，第82页。）"都只是表明和记载经济关系的要求而已"（注：《马克思恩格斯选集》第4卷，人民出版社，1958年版，第122页。）法律不是立法者主观臆断的产物，在物权尚未在实践中涌现出来时，很难由立法者想象出来，这就是经济基础对法的决定作用。既然如此，我们就不能固守必须经法律明文规定，才使新出现的"物权"成为合法有效的物权。

我国经济体制改革在不断深化，而立法相对滞后，一些物权往往是先由当事人以法律行为设定，然后被政策肯定，最后才升为法律的规定，企业经营权是如此，农村土地承包经营权是如此，土地使用权也是如此。住房部分产权产生于城镇住房制度改革过程中，一些单位通过内部规章首先与职工签订标准价的购房合同，承认职工享有有限产权或部分产权，后被地方规章和部门规章确认，这符合经济关系法律化的一般进程。

（三）住房部分产权有规范性文件为依据

共有产权住房范文第4篇

如今，成立“好公司”的机会来了。

购房人和政府合伙当“房东”

6月4日，住房和城乡建设部总经济师冯俊在国新办举行的新闻会上透露，目前，共有产权住房试点正在北京、上海、深圳、成都、淮安和黄石6个城市推进。消息一出，很多“夹心层（游离在保障与市场之外的无能力购房群体）”再次兴奋了起来。

所谓共有产权房，就是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。

这意味着，如果将一套房子视作一个公司，过去的经济适用房、限价房，一套房子只有一个股东，而现在，一套房子有了两个股东，即买房人和地方政府。

当前，我国购置型保障房价格比市场的商品房低，购房人拥有完全产权，很多人挤入经济适用房、限价房分配中，一倒手就能赚个盆满钵满。这两类保障房甚至成为一些官员的渠道。

冯俊表示，共有产权住房通过共有产权的方式，可以使得一部分群众自己支付一部分钱解决住房难题；
另外，通过共有产权方式明确产权人和政府间的产权比例关系，依据产权比例关系确定上市交易的分配比例，目的就是压缩购置型保障房里的牟利空间。

产权如何共有，增值如何分配？

从具体的实践来看，各地对于共有产权房，有着不同的思路。

在今年北京市两会期间，北京市政府工作报告中首次提出了共有产权这一概念，即目前正在接受申请的自住型商品房。北京市副市长陈刚在会议期间提出，自住型商品房为“共有产权”性质，购房人没有经济能力购房，可以由政府给予支持，再上市交易时根据产权比例，政府把自己那部分收益拿走；
还可以支持房地产市场中端群体的需求，解决住房难题。

北京市自住型商品房销售价格比同地段、同品质的商品房价格低30%左右。购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%缴纳土地收益等价款。

以2014年1月9日成交的北京市朝阳区百子湾14号地为例，该项目为自住型商品住房，总建筑规模4.146万平方米，房子销售均价限定为2.2万元/平方米。该地块被北京建工置地有限责任公司以6.005亿元成功竞得，楼面地价为1.45万元/平方米，这一地价甚至比2009年地价低迷时附近出让的地块价格还要低。多位业内人士指出，百子湾14号地附近的商品房金茂府已经卖至8万元/平方米的高价，如不是自住房性质，百子湾14号地的地价至少有2万元/平方米。

推广共有产权房，各个地方因地制宜。在江苏淮安，对于资金不足而又住房困难的购房人，其出资比例可在60%至100%之间自由选择，即购房人只需拿出房款的60%或以上比例，即可成为一套共有产权房的“股东”，享受这套房子对应的产权，剩余产权属于政府。购房人和政府按出资比例，共同拥有房屋产权。当共有产权房购房人有资金实力时，可以向政府逐步购买产权。

谁有资格当“股东”？

无论是北京推出的具有共有产权性质的自住房，还是上海、淮安等地推出的共有产权房，这些房子都堪称是一个“好公司”。

以上述北京市朝阳区百子湾14号地为例，该项目周边房价普遍已高涨至每平方米四五万元，部分优质房源如金茂府甚至已涨至8万元/平方米，这意味着，谁抢到了百子湾14号地的自住房，谁就斩获了一个收益巨大的“好公司”。

那么，谁有机会抢到这个“好公司”呢？

根据北京市规定，按照限购政策规定在北京市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房。其中，北京市户籍无房家庭以及经济适用住房、限价商品住房轮候家庭，可以优先购买。

然而，即便不考虑其他数量庞大的具有购房资格的家庭，仅仅从经济适用住房、限价商品住房轮候家庭数量来看，明显僧多粥少。有消息称，北京首个自住房项目恒大御景湾或将于6月正式摇号，2000套房源就有6.53万户确认申购，供需比达到1：33。

不过，记者了解到，这一局面正在逐步改善。日前，北京市副市长陈刚表示，北京要把共有产权性质的自住型商品住房“做大”，除了去年推出的2万套，今年全市还要再供应5万套。

共有产权住房范文第5篇

论文关键词 夫妻共有 福利房 经济适用住房 单位集资建房

一、福利房概念和种类

福利，包括由政府出于社会保障的目的，向全民提供的“公民福利”，也包括由雇佣者为其所属职工提供的“员工福利”。福利房即非市场化配置的住房。根据我国城镇住房政策 ，我国目前城镇住房供应来源于两大方面，即经济适用住房供应体系和商品房供应体系。参考目前城镇住房制度改革的实施进度，本文中所指福利房，包括由政府提供的经济适用住房（以下简称“经适房”）、单位集资合作建房（以下简称“集资房”）以及政策性限价商品住房（以下简称“两限房”）三种类型。这三类福利房的共同之处在于须符合一定的法定条件才能取得房屋，且购房人均没有取得完全的房屋产权。故此，在认定这类房屋是否属于夫妻共同财产时，应该特别注意这一特点。

由于我国农村基本住房保障主要是以建房补贴和危房改造补贴的形式，不涉及实际住房实物分配的问题，换言之，我国农村没有非市场配置的住房。所以本文暂不讨论农村福利房。

二、经适房归属的认定

根据建设部等七部门颁发的《经济适用住房管理办法》第30条的规定，经适房购房人拥有有限产权。在城乡建设部公示的《基本住房保障条例》征求意见稿中，更明确将上述有限产权由政府与购房人按份共有。因此，认定经适房是否属于夫妻共同财产也就是认定购房人范围。因为申购经适房须符合一定的家庭收入标准和住房困难标准，因此，购买经适房只可能是婚前一方申请购买，或者婚后双方申请购买这两种情况。

（一）婚前一方出资购买的经适房

如果婚前一方出资购买，并取得房产证，该经适房自然是出资方的个人财产，毫无争议。然而，实践中大量存在婚前一方出资购买，婚后才取得房产证的情况。如果严格按照《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）对不动产物权变动的规定，以完成登记为取得不动产物权的时间，则应当认定该经适房为夫妻共同财产。但是这样认定将极大损害出资方的权益。首先，出资方于婚前已完全履行房屋买卖合同的全部义务，由于买卖合同相对人或者登记机关的原因，而改变房屋产权人，显然有违合同法理论。其次，夫妻另一方无论直接或间接都未参与履行房屋买卖合同的相关义务，也不是合同当事人或者第三方。若其享有房屋买卖合同权利，成为经适房共有人之一，不符合民法中基本的公平原则，即民事行为应当是等价有偿的。再者，政府配售经适房时，未审查夫妻另一方购房资格。再退一步讲，婚姻法规定夫妻财产范围是以财产取得时间作为划分夫妻共同财产的标准。出资方在婚前完全履行房屋买卖合同的全部义务，取得了房产的全部债权，甚至有的房屋早已交付，已经在婚前实际占有、使用、收益，也就是取得了事实物权，婚后取得房产证，只是通过登记机关对财产权利的确认和公示，是权利的自然转化。根据《物权法》第33条的规定，房产证并不是认定房屋权利归属的绝对证据，取得权利的时间不应一概根据产权证上记载的时间。认定产权归属应当基于实际出资情况，以取得事实物权的时间为财产权利的取得时间，即婚前完全履行房屋买卖合同后就取得了财产权利。综上，笔者认为，婚前一方出资购买，婚后取得房产证的经适房，应为出资方的个人财产。

（二）婚后购买的经适房

婚后夫妻双方共同出资购买的经适房，若登记在双方名下，则属于夫妻共有财产，没有争议；
若登记于全体家庭成员名下，则属于家庭共有财产，也没有争议；
但若以个人财产出资，登记于一方名下，或者以家庭财产出资，登记在家庭其他成员名下，则可能存在争议。笔者认为，鉴于经适房配售的特殊性和福利房政策的目的，应当根据申请购买经适房时的家庭状况认定房屋归属。在申请经适房时，须考察家庭的收入和住房状况；
在配售时，亦是旨在解决整个家庭的住房问题。换言之，经适房是对于家庭全体成员的“福利”。根据《经济适用住房管理办法》 的规定，经适房的有限产权限制了每个家庭成员的购房资格，可见全体家庭成员都是经适房产权关系中的权利主体。因此，笔者认为，申请经适房的全体家庭成员均应为产权共有人，即婚后购买的经适房，无论登记在哪方名下，该房屋均为夫妻共同财产。

三、单位集资建房的归属认定

根据《经济适用住房管理办法》第35条的规定，集资房的产权关系按照经适房的规定执行。但由于历史原因，集资房存在一些过渡时期的特殊情况。一是集资房的分配方式不仅仅是出售，还有大量出租给单位职工的情况。国务院颁发《关于深化城镇住房制度改革的决定》后，这些出租给职工的住房逐步出售给了职工。二是在单位分配集资房时，很多住房是集体产权或者未办理产权登记。近年来，随着住房制度改革的推进，这部分住房的产权登记手续才逐步正规化。针对集资房的这些特殊情况，结合现行立法，本文分类讨论在立法空白的情况下，该集资房归属的认定问题，分析如下：

（一）婚前夫妻一方承租，婚后购买，登记于一方名下

根据《最高人民法院婚姻法司法解释（二）》（以下简称“《婚解二》”）第19条的规定，由夫妻一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。但是，如果是夫妻一方婚前承租，婚后以个人财产购买的房屋，登记在一方名下，是否可以认定为个人财产呢？笔者认为，鉴于集资房配售发生在婚后，且不是市场化配置住房，房屋产权的归属不能单纯依据出资情况。集资房配售价格通常与职工及其家属的工龄、职称存在直接联系。婚后购买集资房时，夫妻另一方以工龄、职称扣减房屋价款。即使夫妻一方以个人财产购买，另一方完全没有出资，也应认定集资房为夫妻共同财产。

（二）婚姻期间单位分配的集资房，离婚后取得产权证

分配集资房后，因历史原因，未办理产权证或者房屋登记为集体产权，之后夫妻离婚，应当认定该集资房为离婚时尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋，可适用《婚解二》第21条规定 或者通过离婚协议，确定该集资房的使用权。也就是说，《婚解二》中已可确定离婚时尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋属于夫妻共同财产，即在婚内取得了集资房的事实产权。房改后取得集资房房产证，可以按照夫妻共同财产进行分配。

四、两限房的归属认定

两限房并非保障性住房，而是政策性商品住房。政府对其户型和房价进行了限制，并采取先资格审查后配售的方式分配。不同于经适房和集资房，两限房购房人取得的是受限产权，而非有限产权。以《北京市限价商品住房管理办法》（试行）的相关规定为例，两限房购房人可以取得完整的房屋所有权，政府只对其一定期限内行使处分权加以限制。因此，在认定两限房归属时，应当充分考虑两限房管理的特殊性。首先，购买两限房后，并不限制家庭成员再购买其他住房，所以，不宜将两限房作为申购家庭共有财产。其次，两限房的价格不因家庭成员的个人原因进行抵扣或者减免，故而两限房的归属应当依据实际出资情况来认定。由于两限房资格审查是以家庭为单位，且申请家庭成员之间应具有法定的赡养、扶养或者抚养关系，包括申请人及其配偶、子女、父母等，所以，夫妻购买两限房的情况只有两种，一方婚前购买，或者夫妻双方婚后购买。

（一）婚前一方购买的两限房

如果婚前一方购买两限房，并在婚前取得房产证，登记于一方名下，则属于个人财产，没有争议。如果是婚前一方购买，婚后取得房产证呢？此处，若登记于双方名下，笔者认为可视为购房一方对另一方的赠与，两限房为夫妻共同财产。若登记于购房一方名下，笔者认为，同理于前文中婚前一方购买经适房，婚后取得房产证的情况，也应当认定两限房为出资一方的个人财产。

（二）婚后双方购买的两限房

婚后双方以共同财产出资购买的两限房，无论登记于一方或者双方名下，根据《物权法》以实际出资情况认定所有权人的规定，都应当将两限房认定为夫妻共有财产。但若婚后夫妻一方以个人财产出资购买，并登记于一方名下，两限房是否为一方的个人财产了呢？从婚姻法的角度来说，夫妻一方处分个人财产后所得财产，是在婚姻存续期间内取得的财产，是夫妻共同财产。根据《婚解二》第11条的规定，应当将两限房作为出资方以个人财产投资所得收益，认定为夫妻共同财产。

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